Выгодно ли продавать недвижимость на фоне коронавируса и кризиса 2020 года

Как отреагировал рынок недвижимости на эпидемию?

Резкая распродажа акций, вызванная проникновением COVID-19 в Европу, была болезненной для всех. Инвесторы, которые наслаждались неутомимым бычьим рынком в течение последнего десятилетия, просто потеряли свою прибыль. Но сейчас мы видим, что наибольшую стабильность показывают не ценные бумаги нефтяных компаний, а акции «Группы ЛСР» и компании «ИНГРАД», падение которых нельзя назвать критичным. Как заявляют их представители – рост цен за квадратный метр в условиях текущего кризиса и коронавирусной эпидемии не планируется.

Стоит также признать важность получения своевременной и актуальной информации, которая всегда имеет решающее значение для принятия инвестиционных решений. Наши эксперты по недвижимости из компании «PRO ОБМЕН» на фоне кризиса еще активнее мониторят рынок недвижимости и дают полезные советы продавцам, покупателям и частным инвесторам, которые намерены грамотно вложить свои деньги в недвижимое имущество

«Загородка»

Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду – «самоизолироваться» на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.

Рынок купли-продажи загородной недвижимости тоже может стать «бенефициаром» пандемии. После 2014 г., когда люди резко потеряли в доходах, «загородка», рассматривавшаяся в основном в качестве второго дома, практически впала в кому. Те, у кого были какие-то деньги, старались купить квартиру в Москве или как можно ближе к ней.

Однако пандемия повысила привлекательность загородной недвижимости как более экологичного, удобного и безопасного места жительства в период катаклизмов. А стремительная диджитализация экономики, которую еще более подстегнул коронавирус, постепенно нивелирует главный недостаток такого жилья – удаленность от города и, соответственно, необходимость каждый день терять по три-четыре часа на дорогу до офиса и обратно. Карантин уже заставил людей работать удаленно, и очевидно, что после окончания эпидемии часть вынужденных «карантинщиков» не вернутся в офисы. Большинство из них, конечно, останутся в городских квартирах, но даже если процентов 5-10 «освобожденных» от офисов работников задумаются о переезде за город, загородный рынок ждет оживление. Прежде всего в недорогих сегментах, где стоимость дома или квартиры-секции в таунхаусе сравнима с ценой однушки-двушки в спальном районе Москвы.

Читать ещё

Бизнес и инвестиции

Нижегородские бизнесмены получили более 1,1 млрд рублей COVID-субсидий

Выплаты предоставляются малому и среднему бизнесу из наиболее пострадавших от пандемии коронавируса отраслей.

Происшествия

Нижегородских застройщиков оштрафовали на 800 тысяч рублей за COVID-нарушения

По итогам рейдов инспекция госстройнадзора составила 120 административных протоколов на строительные компании региона.

Бизнес и инвестиции

Все рестораны и сауны Нижегородской области закроются в новогоднюю ночь

Запрет на прием посетителей будет действовать с 19:00 31 декабря 2020 года до 8:00 1 января 2021 года.

Офисы

Главным пострадавшим в результате пандемии, по-видимому, станет офисный рынок. Все остальные сегменты коммерческой недвижимости постепенно восстановятся, когда жизнь вернется в привычное русло. Покупатели вновь заполнят торговые центры, на месте разорившихся ресторанов и магазинов в стрит-ритейле откроются новые, люди опять начнут путешествовать и бронировать отели. А вот в офисы многие компании могут и не вернутся. Часть прежних резидентов бизнес-центров просто не переживут «самоизоляцию» и последующий экономический кризис, другая часть поймет, что многие бизнес-процессы можно выполнять удаленно и без всякого карантина, а значит, имеет смысл урезать расходы на аренду.

Ключевая ставка и ипотека пойдут в рост?

Практически все опрошенные эксперты уверены, что ключевая ставка будет повышена. Пока что среди инструментов, которые использует регулятор, чтобы предотвратить обесценивание рубля – продажа валюты из Фонда национального благосостояния. Как видно, этих мер все же недостаточно, и рубль продолжает терять позиции по отношению к доллару и евро.

По мере того, как слабеет национальная валюта, усиливаются инфляционные ожидания, банки уже заявляют, что выдают кредиты «себе в убыток». В текущих условиях вероятность того, что Центробанк примет решение поднять ключевую ставку, велика, считает Андрей Колочинский.

Если ставка увеличится на 0,5-1 п.п., это даст банкам основание пересмотреть условия по своим продуктам. В краткосрочной перспективе ипотечные ставки могут увеличиться на 1-2 п.п.

Кирилл Игнахин тоже видит вполне вероятным сценарий с повышением ключевой ставки на фоне сильного обвала рубля. Например, в 2018 году, когда рубль за три месяца стал дешевле на 19% по отношению к доллару, Центробанк поднял ставку с 7,25% до 7,75%.

Сейчас мы имеем дело с более резким спадом, поэтому не исключено, что уже на ближайшем заседании Банк России примет решение о повышении ключевой ставки. А вот далее все будет зависеть от того, насколько большим окажется это повышение.

Если регулятор обойдется скромной коррекцией (0,25-0,5%), то снижение ипотечных ставок, имевшее место с лета 2019 года, прекратится, но и повышение стоимости кредита будет не столь значимым. В противном случае ипотека быстро подорожает, как это случилось во второй половине 2018 года.

По мнению Олега Колченко, есть надежда на то, что рост ставок будет несущественным. Таким образом будет оказана поддержка спросу, в том числе для выполнения показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» по увеличению объема жилищного строительства до 120 млн кв. метров в год, что невозможно в ситуации отсутствия спроса.

Мария Литинецкая также считает, что сейчас не лучший момент для роста стоимости жилищных кредитов, так как социальная программа президента во многом построена на идее доступности ипотеки и поддержки семей в этом отношении.

Если ставки вырастут, ипотека для многодетных семей даже в льготном режиме станет дороже, уменьшится позитивный эффект от расширения маткапитала. Во всяком случае до голосования по поправкам делать явный разворот на 180º в этих вопросах нельзя. Однако эксперт не исключает, что до конца года ЦБ вполне может увеличить ключевую ставку.

Удаленная работа из-за коронавируса: повод пересмотреть личную экономику

Взглянем в глаза реальности: работа из дома ‒ это избавление от бесконечных пробок на дорогах, отсутствие необходимости тратить лишний час жизни на время в пути к офису и из офиса (а ведь в это время можно работать и приносить деньги работодателю) и, наконец, меньший риск подхватить какую-нибудь заразу (будь то ОРВИ, грипп и прочие вирусы). Эпидемия заставит многих пересмотреть свои принципы и взгляды в отношении удаленной работы и экономической целесообразности аренды помещений в центре города. И приведет это к следующему: люди, которые до этого стремились найти жилье поближе к работе, смогут расслабиться и начать выбирать удаленные от города жилые комплексы (в 10 км от МКАД и более). А это, в свою очередь, позволит им сэкономить на квадратных метрах при покупке недвижимости.

Как ни крути, а в своих четырех стенах всяко безопаснее, чем в городе, что в очередной раз доказала нам пандемия. Вспомните ситуации, когда ваши коллеги упорно идут в офис (а не к врачу) с первыми проявлениями ОРВИ и начинается цепная реакция. Сотрудники со слабым иммунитетом начинают сопливиться вслед за ними, а остальные просто испытывают стресс. В домашнем формате такого испытывать не приходится, а значит и работается продуктивнее. Если верить опросам социологов, например, каждая вторая семья в России хочет жить не в многоэтажном муравейнике, а в собственном загородном доме. Как итог, познав возможность длительной удаленной работы на карантине, многие могут всерьез задуматься о возможности переезда в частный дом и жизни с комфортом.

 Загрузка …

Что произойдет с ценами и ипотекой

Не менее важный вопрос связан с уровнем цен на недвижимость. Директор по аналитике ЦИАН сообщает, что в странах, где пандемия началась раньше, чем у нас, порядка 60% «топов» в сфере недвижимости отмечают падение цен.

— Прогнозы — дело неблагодарное, но, исходя из стандартных законов, если спрос падает, а предложение остается неизменным, люди саму цену за недвижимость должны скинуть. Это кажется естественным. Мы вчера услышали о снижении на 20% во всем мире, думаю, так же будет и у нас, — заявил спикер.

В целом, уровень цен напрямую связан с продолжительностью режима самоизоляции. Сергей Паламарчук считает, что «каждый месяц прибавляет несколько процентов к дисконту, который окажется на рынке».

— Мир говорит о 20%, и это достаточно шоковая цена. Но здесь и сейчас цены не изменились. При этом в сделках процент падения будет намного выше, чем в спросе, потому что сделки отображают реальную покупательскую способность, а не интерес, плюс их стало тяжелее совершать, — сообщил эксперт. — Я не вижу причин для того, чтобы цены не упали, кроме одной — это то, как и каким образом будет осуществляться господдержка застройщиков. Если она будет ударной, то это удержит цены на плаву.

Также, по мнению Паламарчука, из-за пандемии банки скорректируют требования к заемщику в части ипотечного кредитования — в сторону большей строгости.

— Сейчас некоторые люди потеряют работу, причем даже в таких сферах, как IT. Хочется верить в то, что будут выдаваться зарплатные кредиты и этот институт поддержит бизнес, который только так сможет пройти через локдаун, выплачивая сотрудникам зарплату. Тогда люди будут брать ипотеку. Ставка может остаться на том же уровне, но для снижения рисков могут «подкрутить» требования к заемщику, в том числе первоначальный взнос, — предположил спикер.

Также, по мнению Паламарчука, из-за пандемии банки скорректируют требования к заемщику в части ипотечного кредитования — в сторону большей строгости. Фото Рината Назметдинова

Кризисные покупатели

Стоимость жилья в ближайшем будущем будет только расти, к этому есть все предпосылки: высокие темпы инфляции, повышение стоимости строительных материалов, прогнозируемая возросшая ставка по ипотеке для населения и по проектному финансированию для застройщиков.

Таким образом, у россиян остались считанные дни, чтобы приобрести жилье по выгодным ценам и приемлемым условиям. И если говорить об инвестировании и сохранении средств, то, как напоминает Игорь Козельцев, именно в кризисы инвесторам открываются новые возможности для вложений.

Наиболее удачливые покупатели могут подняться на волне колебаний валюты. Так, в ближайшее время на столичном рынке новостроек ожидается единоразовый рост цен в пределах 3-5% из-за увеличения издержек девелоперов на транспортные расходы и импортные закупки.

Особую актуальность приобретут вложения в недвижимость с целью сохранения накоплений. По опыту предыдущих кризисов можно судить, что цены на жилье после временного спада вновь устремляются вверх и превосходят уровень докризисного периода.

Особый интерес для инвесторов представляют готовые квартиры и апартаменты, покупка которых позволяет исключить риск переноса сроков сдачи. По данным Росстата, совокупные сбережения россиян росли на протяжении нескольких лет, превысив в начале 2019 года отметку в 30 трлн рублей, поэтому потенциально всплеск спроса на рынке новостроек возможен.

Выгодна покупка жилья и тем, кто хранит свои накопления в валюте. Кирилл Игнахин уверен, что нынешний скачок доллара и евро позволил им заработать дополнительные деньги, которые в период нестабильности в экономике лучше направить на приобретение недвижимости. Такие активы выглядят более привлекательно, чем обвалившиеся на 20-30% ценные бумаги.

Но в любом случае все зависит от обстоятельств. Если семья нуждается в улучшении жилищных условий и успела накопить значительную сумму денег, в такой ситуации есть смысл ускориться и выйти на сделку, пока не подорожала ипотека и квадратный метр.

Однако, как предупреждает Алексей Лухтан, если покупатели начнут активно вкладывать деньги в недвижимость, чтобы сохранить свои активы, и продажи новостроек пойдут вверх, то для застройщиков это станет дополнительным фактором для повышения цен на свои проекты.

Новые запросы покупателей

От насущных проблем отрасли участники дискуссии перешли к обсуждению перемен, которые неизбежно ждут рынок жилья и коммерческой недвижимости после окончания пандемии.

По мнению генерального директора агентства недвижимости Cushman&Wakefield Сергея Рябокобылко, Россия находится в более выигрышной позиции, потому что может наблюдать за опытом других стран, которые уже начали восстанавливаться после снятия ограничений. Но сейчас уже можно с уверенностью сказать, что привычка работать удаленно скажется на запросах клиентов, как и снижение их покупательной способности, говорит Сергей Рябокобылко.

Что касается коммерческой недвижимости, то популярность офисных площадей ощутимо снизится, ведь многие компании поймут, что эти дорогостоящие квадратные метры им просто не нужны и можно организовать работу определенной части сотрудников дистанционно. То же касается и большого количества торговых площадей, так как интерес к покупке товаров онлайн только растет, и пандемия здесь сыграла свою роль. Но, по мнению генерального директора Cushman&Wakefield, стремление к социализации у людей не исчезнет, не будет массового стремления жить вдали от цивилизации и других людей.

Сергей Рябокобылко
генеральный директор Cushman&Wakefield

Вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн считает, что платежеспособность населения падает, поэтому лоты должны стать меньше.

Екатерина Тейн
вице-президент по розничным продажам группы ПСН

Поэтому актуальными становятся проекты, где застройщик оставляет часть первых этажей незаселенными и эти свободные пространства легко разделяются перегородками. То есть можно использовать пространство под офисы, а убрав перегородки, провести там детский праздник, говорит Екатерина Тейн.

Кроме того, по ее словам, новый виток развития ждет загородную недвижимость. При этом интерес к многоквартирным домам в городах никуда не денется: не все захотят отказаться от привычной городской инфраструктуры.

Еще один эффект от привычки работать удаленно — это то, что покупатели не будут стремиться приобрести жилье рядом с работой, считает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.

Наталья Сазонова
директор по развитию компании «Метриум»

Также Наталья Сазонова согласилась с коллегами в том, что покупатели будут проявлять интерес к небольшим квартирам, и эта тенденция наблюдается на протяжении нескольких последних лет.

Фото: Наталия Пылина

Поддержка спроса и предложения

Одной из самых насущных тем, волновавших всех участников конференции, стала тема государственной поддержки. Президент пообещал помочь отрасли пережить кризис: в стране разработан комплекс мер, в который входит субсидирование ипотеки и кредитов застройщиков, кроме того, планируется выкупить у девелоперов часть готового жилья. 

Как отметил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, анализ первого квартала показал, что 2020 год мог стать одним из самых успешных и по объему ипотечных кредитов, и по объему ввода жилья. Пандемия коронавируса не может не сказаться на рынке, но катастрофы точно не принесет, отметил Гольдберг и назвал введение ипотеки под 6,5% в новостройках очень действенной мерой поддержки отрасли.

Михаил Гольдберг
руководитель аналитического центра ДОМ.РФ

Другие участники дискуссии также считают данную меру поддержки своевременной и адекватной. По мнению заместителя директора девелоперской группы ЛСР Ивана Романова, сейчас сложился уникальный момент для приобретения недвижимости, на рынке можно найти очень выгодные предложения, а у ипотечных кредитов самая низкая в истории ставка.

Иван Романов
заместитель генерального директора группы ЛСР

Что касается последствий кризиса, то, как считает глава аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, они будут смягчены тем, что отрасль переходит на проектное финансирование. Это снижает финансовую нагрузку на застройщиков и защищает рынок от появления новых долгостроев. Сейчас около 35% жилья в России строится с использованием эскроу-счетов. В отношении проектов, которые возводятся на средства граждан, планируется субсидировать кредиты застройщиков, а также выкупать непроданные квартиры. Так, только ДОМ.РФ выкупит 3 млн кв.м в домах, где уже проданы от 30 до 80% квартир, — это поддержит и спрос, и предложение, отметил представитель госкорпорации.

По информации Гольдберга, в проектах, которые будут завершены в 2020 году, продано уже более 70% квартир, в проектах, сдача которых намечена на 2021 год, реализовано от 40 до 50% жилой площади.

Фото: Алексей Пастухов

2020/2021 как 2014/2015

Ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за котором последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.

В 2020 г. цены на недвижимость также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, — а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

Недавно власти приняли решение продлить субсидирование ставок до 1 июля 2021 г. Означает ли это, что спрос и цены на новостройки будут расти как минимум все I полугодие 2021 г.? Совсем не факт. Искусственный всплеск покупательской активности в 2020 г. исчерпал спрос следующего года. То есть люди, которые могли бы купить квартиры в 2021 г., сделали это раньше, чтобы получить ставку не выше 6,5%. Причем большая часть спроса на жилье по такой ставке, по всей видимости, будет реализована до 1 ноября, так как изначально планировалось, что льготная ипотека завершится к этой дате.

До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.

На вторичном рынке мы, по всей видимости, также увидим спад покупательской активности в 2021 г. в связи с исчерпанием спроса будущих периодов и дефицитом ликвидных объектов (по оценке «Инкома», уже сейчас доля таких лотов не превышает 8% и постепенно уменьшается). Кроме того, банкиры ожидают в следующем году небольшой рост ключевой ставки и ставок по несубсидируемой ипотеке, что также будет давить на спрос. Впрочем, в отличие от застройщиков, продавцы-частники крайне медленно реагируют на ухудшение рыночной конъюнктуры, поэтому кризис на «вторичке» будет выражается прежде всего в сокращении числа сделок, но не в корректировке заявленных цен. Снижение стоимости вторичного жилья обычно бывает неявным — в виде увеличения глубины торга.

Что касается инвесторов, на которых очень надеются и девелоперы, и продавцы на вторичном рынке, то они ситуацию не спасут. Конечно, инвесторы менее ­­­­­чувствительны к ценам, чем обычные покупатели, приобретающие квартиры, чтобы в них жить, однако повышение стоимости актива на входе снижает его инвестиционную привлекательность. Те, кто вложился в новостройки с целью перепродажи до или сразу после запуска льготной ипотеки, – сорвали джек-пот. Остальные уже опоздали. А в качестве замены депозита (как низкорисковое вложение на длительный срок) недвижимость все же не очень подходит – это слишком трудозатратный и низколиквидный инструмент. И далеко не самый привлекательный в плане доходности. Даже инвестиции в народные облигации Минфина дают сейчас 5,7-5,8% годовых – столько же или больше, чем сдача квартиры в аренду, при сравнимом уровне рисков. Так что, скорее всего, большинство банковских вкладчиков, пожелавших инвестировать в недвижимость для диверсификации портфеля или из симпатии к московскому метру, уже сделали это в текущем году на волне ажиотажа.

Слабые звенья самоизоляции

Риэлторы в условиях «недокарантина», когда горожанам рекомендовано покупать только самое необходимое (продукты и лекарства), оказались вне правового поля.

Сергей Слободянюк, председатель комитета по правовым вопросам АРСП:

–  Риэлтору и юристу запрещается оказывать услуги, контактируя с клиентом лично.  Для соблюдения законности можно проводить сделки с участием нотариуса или адвоката – им не запрещено работать в условиях пандемии. В офисе работать можно только тем, кто сообщил об этом в госорганы до 7 апреля. Но вот что получается: работать-то можно, а оказывать услуги клиентам – нельзя: в случае нарушения запрета штрафы предусмотрены немалые».

Андрей Русяев, заместитель генерального директора ООО «Авентин-Недвижимость»:

Продажа

Студия|16 м2|1/5 этаж

2 000 000 ₽

Шаумяна пр-т, 55

Показать номер

Продажа

Студия|11 м2|1/5 этаж

2 000 000 ₽

Дерптский пер., 14

Показать номер

Продажа

Студия|13 м2|2/5 этаж

2 090 000 ₽

15-я линия В.О., 64Б

Показать номер

Продажа

Студия|13 м2|2/2 этаж

2 100 000 ₽

11-я линия В.О., 20б

Показать номер

Продажа

Студия|16 м2|1/5 этаж

2 100 000 ₽

Красных Зорь бульвар, 10

Показать номер

Продажа

Студия|13 м2|2/2 этаж

2 100 000 ₽

11-я линия В.О., 20б

Показать номер

Продажа

Студия|14 м2|6/6 этаж

2 180 000 ₽

6-я Советская, 8

Показать номер

Продажа

Студия|14 м2|2/5 этаж

2 200 000 ₽

15-я линия В.О., 64А

Показать номер

Продажа

Студия|12 м2|1/5 этаж

2 200 000 ₽

Набережная реки Фонтанки, 87

Показать номер

Продажа

3-комн. кв.|56 м2|5/5 этаж

2 200 000 ₽

Гарболово, 239

Показать номер

Продажа

Студия|15 м2|1/6 этаж

2 270 000 ₽

Английский пр-т, 26

Показать номер

Продажа

Студия|12 м2|2/5 этаж

2 220 000 ₽

Гривцова пер., 13 к 11

Показать номер

– Проблемы в основном коснулись тех риэлторов, кто работает на вторичном рынке, а также занимается арендой и коммерческой недвижимостью. Продавцы квартир боятся пускать к себе потенциальных покупателей, покупатели опасаются ходить на просмотры, многие отложили покупку до лучших времен. Намного сложнее стало получать необходимые для сделки документы: выписки, решения органов опеки, справки из паспортного стола, сдавать документы на регистрацию.

Антон Баранов, председатель комитета по риэлторской деятельности и профессиональным стандартам Ассоциации риэлторов:

– В отношениях клиентов и риэлторов сложностей не возникло. Все же понимают ситуацию. Даже если клиент жестко „самоизолировался“, все возможно – вплоть до курьерской доставки документов. Проблемы у риэлторов возникают уже при проведении сделок. В начале „особого режима“ работа паспортных столов была полностью парализована. Сейчас они уже не отказываются принимать граждан. Но МФЦ по-прежнему закрыты. Соответственно, портал госуслуг вам в помощь.