Как продлить аренду земельного участка на 3 года из-за коронавируса?

Изменение существенных условий

Согласно общему правилу менять существенные условия запрещено. Однако, в ч.1 ст.95 и ч.54 ст.112 44-ФЗ указаны основания, по которым это правило можно нарушить.

Основания Условия НПА Цена уменьшается, а объемы ТРУ остаются неизменными. Отражается в документации и контракте или только в контракте, если закупка проводится у единственного поставщика (ЕП). п.п.«а» п.1 ч.1 ст.95 44-ФЗ Увеличиваются или уменьшаются по предложению заказчика объемы ТРУ, пропорционально происходит изменение суммы договора.
Цена уменьшается либо увеличивается в пределах  10% в обе стороны. Возможность указывается в документации и контракте или только в контракте, если закупка –у ЕП. Изменение договора по 44-ФЗ по этому основанию не дает сторонам право дополнять спецификацию новыми пунктами или убирать из нее уже утвержденные.
п.п. «б» п.1 ч.1 ст.95 44-ФЗ Изменяются условия из-за возникших по не зависящим от сторон обстоятельств, и продолжать исполнять обязательства не представляется возможным. Контракт заключен на срок не менее 3-х лет. Его стоимость равна или превышает размер стоимости, обозначенной в п.1 Постановления Правительства № 1186 от 19.12.2013 г. для обеспечения: ·                федеральных потребностей — 10 млрд. руб.; ·                региональных нужд — 1 млрд. руб.; ·                местных нужд – 0,5 млрд. руб. Для закупок по проведению клинических исследований лекарственных средств для медицинского предназначения сумма договора должна быть не менее 40 млн. руб. Внесение изменений в госконтракт происходит по решению правительства, высшего органа исполнительной власти региона или местной администрации соответственно.
п.2,3 ч.1 ст.95 44-ФЗ Изменяются цены (тарифы) на ТРУ. Эти тарифы должны регламентироваться действующим законодательством. п.5 ч.1 ст.95 44-ФЗ Уменьшаются лимиты бюджетных обязательств заказчика. Стороны готовят допсоглашение на изменение договора. Так согласовываются новые условия контракта, в том числе цена, сроки исполнения обязательств и объемы ТРУ. Изменение спецификации контракта по 44-ФЗ для уменьшения объемов обязательств осуществляется в соответствии с Методикой, разработанной Постановлением Правительства № 1090 от 28.11.2013 г.
п.6 ч.1 ст.95 44-ФЗ Изменяется сумма обязательств, заключенных с иностранной организацией на лечение гражданина РФ за рубежом. Сумма договора уменьшается или увеличивается по медпоказаниям списка услуг, которые связаны с лечением

Важно предусмотреть эту возможность в договоре. п.7 ч.1 ст.95 44-ФЗ Изменяется контракт с единственным поставщиком

Существенные условия можно менять, если контракт был заключен на основании п. 1, 8, 22, 23, 29, 32, 34, 51 ч.1 ст.93 44-ФЗ. п.10 ч.1 ст.95 44-ФЗ

Когда нужно получить согласие или одобрение третьих лиц на изменение договора

При изменении договора по соглашению согласие или одобрение нужно получить, если вы меняете, в частности:

• договор в пользу третьего лица – например, выгодоприобретателя по договору имущественного страхования. По общему правилу согласие нужно не всегда, а если третье лицо уже выразило намерение воспользоваться своим правом – например, потребовало исполнить обязательство (п. 2 ст. 430 ГК РФ);
• договор, обеспеченный поручительством. Согласие поручителя нужно, если изменения влекут неблагоприятные последствия для него, в частности увеличение ответственности. Если вы не получили согласие, поручитель будет отвечать на прежних условиях. К слову, его согласие не нужно, если он заранее дал его в договоре поручительства (п. 2 ст. 367 ГК РФ);
• основные условия ранее одобренной крупной сделки или сделки с заинтересованностью – например, предмет или цену. В этом случае дополнительное соглашение также нужно одобрить (см. Позицию ВС РФ).

Коронавирус и форс-мажор

Следующая группа вопросов, которые пришлось разрешить Верховному суду, связана с признанием эпидемии обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором). И здесь выводы высшей судебной инстанции тоже вряд ли порадуют бизнес.

Как отмечается в Обзоре, коронавирус и принимаемые властями меры по борьбе с ним сами по себе не являются обстоятельствами непреодолимой силы для всех без исключения хозяйствующих субъектов. Однако если должник докажет, что конкретное обязательство не исполнено, поскольку это действительно было невозможно из-за введенных в регионе ограничительных мер, то к соответствующим отношениям сторон можно применять положения о форс-мажоре.

Более того, пандемия заставила Верховный суд отойти от своей прежней позиции о том, что отсутствие у организации или ИП денег не может рассматриваться как форс-мажор (см. п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 26.03.16 № 7). В Обзоре приводится пример с организацией общепита, которая лишилась оборотных средств (и, соответственно, денег, необходимых для оплаты по договорам) из-за того, что была закрыта на основании решения региональных властей. Судьи признали, что в подобной ситуации ни одна другая точка общепита не смогла бы избежать аналогичных финансовых последствий. А значит, имеются все критерии форс-мажора: чрезвычайность, непреодолимость и относимость.

Отдельно Верховный суд остановился на последствиях форс-мажора как для должника, так и для кредитора. Здесь судьи не стали менять подход, зафиксированный в упомянутом постановлении Пленума № 7. В Обзоре подтверждается, что обстоятельства непреодолимой силы освобождают должника только от ответственности за неисполнение обязательства и от возмещения убытков. Но саму обязанность он должен исполнить в разумный срок после того, как будут сняты ограничительные меры.

Другими словами, даже если в конкретной ситуации удастся доказать, что коронавирусная инфекция является форс-мажором и не позволила, например, оплатить кредит из-за отсутствия денег, то это освободит должника только от штрафов и пеней, предусмотренных ГК РФ и договором, а также от обязанности по возмещению убытков. Но сам платеж по кредиту придется внести после снятия ограничительных мер.  

Кредитору же форс-мажор дает право отказаться от договора, не дожидаясь, когда исчезнут соответствующие обстоятельства. Это возможно, если из-за просрочки он утратил интерес к договору. К примеру, покупатель, который внес аванс под поставку товаров, может сразу после нарушения срока поставки потребовать возврата денег, а не ждать, когда будут сняты ограничения на перемещение и станет возможна доставка груза.

Увеличили лимиты для закупок малого объема, изменили размер обеспечения, перенесли изменения в ФЗ-44

1. Определили, как считать сроки для проведения закупок по 223-ФЗ, в дни, которые объявлены в 2020 году нерабочими в связи с коронавирусом. По этим правилам:
   • сроки, которые по 223-ФЗ и подзаконным актам считаются только в рабочих днях, исчисляйте в календарных; в таких расчетах не учитывайте субботу и воскресенье;
   • последний день срока, который приходится на этот период, переносят, только если он попадает на субботу, воскресенье или праздничный день.

Раньше такие правила правительство установило из-за коронавируса для проведения госзакупок в период с 4 по 30 апреля 2020 года.

1. Ввели новое основание для закрытой конкурентной закупки — закупка в рамках гособоронзаказа в части заказов на создание, модернизацию, поставку, ремонт, сервисное обслуживание и утилизацию вооружения, военной и спецтехники, на разработку, производство и поставку космической техники и объектов космической инфраструктуры. Сведения о них не размещаются в ЕИС.

ВАЖНО!

Когда существенные условия нельзя изменить?

Не разрешается менять условия контракта по п.1 ч.1 ст.95 44-ФЗ, если он заключен в рамках проведения запроса котировок (Письма Минфина РФ от 01.12.2017 г. № 24-03-07/79960, от 09.11.2017 г. № 24-03-07/73936).

В процессе исполнения обязательств нельзя изменять источник финансирования, так как это является существенным критерием (Письмо Минэкономразвития № Д28и-2286 от 03.08.2015 г.).

Также нельзя корректировать следующие положения:

1. Поставщика (ч.5 ст.95 44-ФЗ). Исключением является реорганизация поставщика (юрлица) в форме преобразования, слияния или присоединения. При этом возможна замена заказчика с переходом всех прав и обязанностей к новому заказчику (ч.6 ст.95 44-ФЗ).
2. Срок поставки товара, исполнения обязательств, если иное не прописано в договоре.
3. Корректировка суммы договора более чем на 10 %.

Увеличили количество оснований для закупок у единственного поставщика

Относится ли срок действия контракта к существенным условиям

На основании ч. 2 ст. 34 44-ФЗ при подписании контракта нужно учесть, что в дальнейшем его существенные условия не подлежат изменению. При этом в самом 44-ФЗ не содержится указания на то, что именно можно считать существенным условием, и относится ли к ним срок действия контракта.

По нормам Гражданского кодекса (на которые должны опираться положения 44-ФЗ) к существенным условиям относятся соглашения о предмете договора, а также иные условия, которые необходимы для реализации подобного рода договоров.

В Гражданском кодексе также есть несколько статей, относящиеся к существенным условиям. Это ст. 457 – по срокам поставки товара, по ст. 708 – по срокам начала и окончания исполнения работ, по ст. 783 – сроки предоставления услуг.

С учетом п. 2 ст. 42 44-ФЗ можно сделать вывод, что к существенным условиям по любому контракту с государственными и муниципальными заказчиками относят условия о сроках исполнения обязательств в рамках соглашения.

Государственные контракты вступают в силу после подписания сторонами. При этом контракт должен содержать указание на финальные сроки выполнения работ. Без указания на сроки госконтракт можно считать недействительным по причине отсутствия существенных условий.

Следовательно, порядок и сроки поставки товара, выполнения работы и оказания услуги относят к существенным условиям реализации государственного контракта. Данный вывод подтверждается разъяснениями контролирующих инстанций, в частности:

• Минфина, которые он предоставил в письме от 2016 года №02-02-15/24252;
• МЭР в письмах от 2015 года №Д28и-2020, от 2016 года №Д28и-1818;
• в письме Казначейства России от 2015 года №07-04-05/09-319.

Сторонам не допускается изменять существенные условия, кроме отдельных исключений, перечисленных в ст. 95 44-ФЗ, когда условия могут изменяться по соглашению сторон. В законодательстве представлен полный перечень исключений, когда допускается изменение контракта, и он не подлежит расширительной трактовке. Срок действия контракта не представлен в перечне исключений (с учетом ст. 95 44-ФЗ, п. 1 ст. 432 ГК, ч. 13 ст. 34 44-ФЗ).

Изменили правила для обеспечения гарантийных обязательств, начисления пени и отменили процедуры

1. Госзаказчикам позволили до 31.12.2020 не требовать от СМП обеспечения исполнения контракта и гарантийных обязательств в закупках с ограничениями для субъектов малого предпринимательства.
2. Обязали рассчитывать пени, исходя из цены этапа, за вычетом исполненных по этому этапу обязательств. Раньше вне зависимости от стоимости этапа пени считали, исходя из цены контракта, за вычетом исполненных обязательств. Не забудьте поправить проекты контрактов!
3. Распространили случаи, когда участник закупки не обеспечивает исполнение контракта, на обеспечение гарантийных обязательств.
4. До 31.12.2020 разрешили правительству использовать основания для закупки у единственного поставщика, которых нет в 44-ФЗ.

Условия продления аренды

Воспользоваться нововведениями смогут не все. Указан целый перечень случаев, когда подобная операция невозможна. И большинство из них связаны с нарушением условий контракта. Не могут продлить договор арендаторы:

1. За шесть месяцев, предшествующих 31 марта 2020 года, или за весь срок, если он составил менее шести месяцев до указанной даты, имеющие задолженности по аренде, коммунальным или иным платежам, которые он должен выплачивать арендодателю или через него.
2. Пренебрегающие своими обязанностями в отношении объекта аренды в течение срока договора.
3. Использующие помещение не по назначению.
4. Заключившие на объект договор субаренды или передавшие помещение в пользование третьим лицам без договора, если подобное на было согласовано с арендодателем.
5. Имеющие в той же местности в аренде сходные по показателям помещения, которые используют для проживания. Этот пункт относится только к жилью, и на коммерческую недвижимость не распространяется.

Отдельно рассматриваются случаи, когда здание, в котором находится арендуемое помещение, в период до 30 июня 2020 года подлежит капитальному ремонту или сносу.

Если арендатор имеет право на продление и воспользуется этим правом, арендодатель не может ни отказать ему в этом, ни изменить стоимость и другие условия аренды.

Ранее «Польский консультант» информировал о возможности трудоустройства в Польше во времена пандемии коронавируса.

Была ли статья полезна?

ДаНет

СРОЧНО. Требуется ваш честный отзыв о кадровых компаниях, через которые вы работали. С вас отзыв, с нас консультация

СРОЧНО. Требуется ваш честный отзыв о кадровых компаниях, через которые вы работали. С вас отзыв, с нас консультация

Поддержка арендодателей

Госдума в связи с одобрением в третьем чтении закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» приняла постановление, в котором рекомендует правительству РФ проработать вместе с профильными комитетами нижней палаты парламента еще целый ряд мер поддержки граждан и бизнеса. 

В частности, Госдума рекомендует кабмину рассмотреть вопрос об обеспечении доступности в 2020 году мер господдержки субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), в том числе для обществ с ограниченной ответственностью, участниками которых являются только общероссийские общественные объединения инвалидов и (или) их отделения (территориальные подразделения), посредством организации досрочного включения в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства обществ с ограниченной ответственностью, которые должны быть включены в этот реестр с 10 августа 2020 года, а также рассмотреть возможность изменения установленных критериев отнесения хозяйствующих субъектов к субъектам МСП. 

Также нижняя палата парламента рекомендует рассмотреть дополнительные меры по санаторно-курортному лечению медицинских и иных работников, непосредственно участвующих в оказании медицинской помощи гражданам, у которых выявлена новая коронавирусная инфекция (COVID-19). 

Кроме того, депутаты рекомендуют сосредоточиться на таких вопросах, как установление особенностей реализации образовательных программ и проведения государственной итоговой аттестации, завершающей освоение основных профессиональных образовательных программ, а также порядка использования копий документов об образовании и (или) о квалификации, документов об обучении, выданных в электронной форме, в случае введения в соответствии с законодательством РФ на всей ее территории или в отдельных ее местностях чрезвычайного положения, режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. 

Правительству рекомендовано проработать вопрос о предоставлении дополнительных мер господдержки арендодателям, предоставившим арендаторам отсрочку уплаты арендных платежей или снизившим их по договорам аренды зданий, сооружений, нежилых помещений или их части. 

В сфере трудового права Госдума рекомендует кабмину при установлении особенностей правового регулирования трудовых отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений обеспечить реальный и оперативный учет мнений сторон Российской трехсторонней комиссии по регулированию социально-трудовых отношений и защиту основных трудовых прав и законных интересов работников.

В каких случаях договор можно попробовать изменить через суд

Можно предпринять такую попытку, если вы сможете доказать два обстоятельства – существенное изменение обстоятельств и необходимость именно изменить, а не расторгнуть договор

Второе важно, потому что по общему правилу при существенном изменении обстоятельств суды настроены расторгнуть договор, а не сохранить его на других условиях (п. 4 ст

451 ГК РФ).

Даже в условиях пандемии суд может изменить договор только в исключительных случаях, а именно если:

• расторжение противоречит общественным интересам. Это крайне редкое основание, поэтому рассчитывать на него не стоит;
• расторжение влечет для сторон больший ущерб, чем его исполнение на новых условиях. Причем ущерб должен значительно превышать затраты по исполнению измененного договора.

Доказать это очень сложно, поэтому взвесьте, готовы ли вы идти в суд с требованием изменить договор. Скорее всего, проще и, возможно, даже лучше для вас прекратить договор. Даже если суд изменит его – не факт, что на тех условиях, о которых просите вы, так как он будет учитывать и предложения ответчика. В итоге вам придется исполнять договор в соответствии с решением суда, к тому же в условиях конфронтации с контрагентом. В таких условиях он вряд ли простит вам просрочку или закроет глаза на мелкие недостатки. Да и потраченное время и силы будут значительными.

Пролонгация по 223-ФЗ

Иная ситуация обстоит в рамках закона 223-ФЗ. Заказчики находятся в менее строгих условиях, так как самостоятельно разрабатывают положение о закупке и могут включать в него положения о пролонгации.

Если договором, заключенным по итогам закупки, предусмотрено право его пролонгации и при этом не изменяются существенные условия (за исключением объема, цены), то продление срока без проведения повторной закупочной процедуры не противоречит требованиям Закона № 223 ФЗ. Такой позиции придерживается Минэкономразвития в своем письме от 24.03.2017 № Д28и-1993.

Таким образом, чтобы провести процедуру пролонгации, заказчику необходимо соблюсти ряд условий:

• возможность продления должна быть указана в положении о закупке;
• возможность должна быть указана в самом договоре;
• изменения условий должны публиковаться в Единой информационной системе (Постановление от 31.10.2014 № 1132).

Стоит отметить, что нередко увеличение периода действия контракта, заключенного конкурентным способом, расценивается контрольными органами как ограничение конкуренции. Контролеры руководствуются тем, что вместо того чтобы провести очередную закупку и предоставить участникам равные возможности, заказчик обговаривает новые условия только с одним поставщиком

Отсутствует информация о нарушениях, выявленных в ходе государственного земельного надзора.

Наличие или отсутствие информации о нарушениях при использовании участка устанавливают на дату подачи заявления.

Иными словами, если нарушения выявлены после подачи заявления о продлении аренды, то такие нарушения не засчитывают.

Для сведения.

Используйте пошаговую инструкцию и видео материалы для получения земельных участков в аренду и собственность без торгов.

Понятный алгоритм действий позволит получить участок для достойной жизни.

Данное условие имеет 1 нюанс, который нужно понимать, чтобы чиновники не могли манипулировать вами.

Если нарушения были, но до подачи заявления они устранены, то отказать в продлении аренды не могут.

Иными словами, сами по себе нарушения не являются безусловным основанием для отказа в продлении.

Значение имеют только нарушения, которые не устранены до подачи заявления на продление договора аренды.

В каком случае нужно зарегистрировать изменение договора и как это сделать

Изменение нужно зарегистрировать, если сам договор был зарегистрирован, например долгосрочный договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Для регистрации подайте заявление в Росреестр, приложите необходимые документы (ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости). Главное – предоставить документы, которые являются основанием для госрегистрации, – дополнительное соглашение к договору, судебное решение или уведомление об одностороннем изменении договора (п. п. 2, 5 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости).

Обратите внимание: подать заявление и документы можно в электронном виде

Продление сроков из-за коронавируса

До конца 2020 года, учитывая нововведения, в случае необходимости срок исполнения заказа продлевается по соглашению сторон (ч. 65 ст. 112 44-ФЗ). Изменение по этому основанию допустимо при наличии:

1. Обоснования для изменений и решение органов власти. Например: решение местной администрации о продлении срока исполнения контракта из-за коронавируса.
2. Обеспечения, которое внесено подрядчиком на счет заказчика.

В ч. 65 ст. 112 ФЗ-44 указано, на какой срок можно продлить исполнение договора из-за пандемии — до конца 2020 года. При внесении изменений проводим пересчет обеспечения, если на это есть необходимость, в сторону увеличения или уменьшения и прописываем новый срок возврата поставщику этих денежных средств. Возврат гарантии, которая была представлена, не проводим. Требовать перечисления денежных средств по этому документу не нужно.

Продление исполнения оформляйте в виде дополнительного соглашения, факт подписания которого отражайте в реестре контрактов.